شرایط وخیم برای مستأجران| یک اتفاق بد
طی هفته‌های اخیر شبکه‌های اجتماعی و فضای مجازی کشور شاهد تولید و انتشار گسترده اخبار مربوط به درددل‌ها و گله‌های مستاجران بوده است.
یکی از پیامد‌های افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره، کاهش قدرت خرید بسیاری از خانوار‌ها و به‌تبع آن، پرتاب اجباری این اقشار به حاشیه شهر‌ها و اقمار کلانشهر‌ها بوده است.
طی هفته‌های اخیر شبکه‌های اجتماعی و فضای مجازی کشور شاهد تولید و انتشار گسترده اخبار مربوط به درددل‌ها و گله‌های مستاجران بوده است. درحالی‌که دولت می‌گوید نرخ افزایش اجاره‌بهای مسکن نباید بیش از ۲۵ درصد باشد، اما مستاجران می‌گویند در برخی قرارداد‌ها حتی شاهد افزایش ۱۰۰ درصدی اجاره‌بها نیز بوده‌اند. آمار‌های رسمی نیز که روز جمعه از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی منتشر شد، نشان می‌دهد اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی اردیبهشت امسال به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان رسیده که در مقایسه با رقم ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان پایان سال ۱۴۰۰ رشد نزدیک به ۵۰ درصدی داشته است. اهمیت این آمار‌ها از این منظر قابل درک است که براساس آمار‌های رسمی، تعداد اجاره‌نشینان در ایران از ۱۲ درصد در سال ۱۳۶۵ به ۲۳ درصد تا سال ۸۵، به ۲۷ درصد تا سال ۹۰ و به ۳۸ درصد تا سال ۹۹ رسیده است. یعنی درحال‌حاضر ۳۲ میلیون ایرانی درگیر مساله اجاره‌بهای مسکن هستند. اما اتفاقاتی که طی سال‌های اخیر رخ داده، موجب شده اجاره‌نشینی برای آن ۳۲ میلیون ایرانی در این شرایط بسیار دشوار شود. به‌طوری‌که در مناطق شهری کشور ۴۳ درصد از هزینه‌های مستاجران مربوط به اجاره مسکن بوده؛ رقمی که معادل ۲.۲ برابر میانگین جهانی است. البته این میزان در شهر تهران بیش از ۵۰ درصد هزینه‌های مستاجران را شامل می‌شود.
رشد ۵۰ درصدی اجاره‌ها در ۲ ماهه ۱۴۰۱
براساس گزارش منتشرشده از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی که داده‌های آن از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج شده، متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت امسال به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان رسیده است که در مقایسه با رقم ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان پایان سال ۱۴۰۰ رشد نزدیک به ۵۰ درصدی داشته است. طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی، این رقم در سال ۱۳۹۹ معادل ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۱۳۹۸ معادل ۴۷ هزار و ۵۰۰ تومان، سال ۱۳۹۷ معادل ۳۶هزار و ۴۵۰ تومان، سال ۱۳۹۶ معادل ۲۸ هزار و ۲۱۰، سال ۱۳۹۵ معادل ۲۳ هزار و ۴۲۰ تومان، سال ۱۳۹۴ معادل ۲۲ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۱۳۹۳ معادل ۲۰ هزار و ۸۶۰ تومان، سال ۱۳۹۲ معادل ۱۸ هزار و ۵۹۰ تومان، سال ۱۳۹۱ معادل ۱۵ هزار و ۴۷۰ تومان و سال ۱۳۹۰ معادل ۱۲ هزار و ۹۵۰ تومان بوده است.
۹.۵ میلیون تومان میانگین اجاره تهرانی‌ها
گفته شد که میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان رسیده است. این مقدار به این معنی است که اگر خانوار بخواهد یک واحد مسکونی متعارف ۷۵ متری اجاره کند، باید ماهانه ۹ میلیون و ۵۱۷ هزار تومان اجاره بدهد. رقمی که در سال ۱۴۰۰ حدود ۶ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان، در سال ۹۹ حدود پنج‌میلیون و ۸۹ هزار تومان و در سال ۱۳۹۸ حدود ۴.۶ میلیون تومان بوده است.
یکی از نکات قابل‌تامل در موضوع اجاره‌بها، سرعت رشد اجاره‌بهاست. بررسی آمار‌های مرکز آمار ایران و بانک مرکزی نشان می‌دهد در بهار سال ۱۳۹۰ میانگین رقم پرداختی تهرانی‌ها برای اجاره یک مترمربع واحد مسکونی حدود ۹ هزار تومان بوده که تا پایان همان سال به ۱۱ هزار و تومان رسیده است. اما این مقدار در پایان سال گذشته به ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان و در اردیبهشت امسال به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان رسیده است. به‌عبارتی طی تقریبا ۱۰ سال اخیر اجاره مسکن در شهر تهران رشد بیش از ۱۴ برابری داشته است. این رقم اگر با درآمد خانوار‌ها همخوانی داشته باشد با توجه به تورم بالا در کشور، شاید برای مستاجران قابل‌پذیرش باشد، اما اگر همگام با آن درآمد خانوار‌ها افزایش نداشته باشد درد و رنج خانوار‌ها بیشتر از قبل خواهد شد که ظاهرا همین موضوع صحت دارد. در این خصوص نگاهی به گزارش هزینه- درآمد خانوار‌ها که مرکز آمار ایران منتشر می‌کند، نشان می‌دهد میانگین درآمد خانوار‌های مناطق شهری تهران از حدود ۱۶.۵ میلیون تومان در سال ۱۳۹۰ با رشد ۶.۶ برابری به حدود ۱۱۰ میلیون تومان تا پایان سال ۱۳۹۹ رسیده و اگر سالانه حدود ۳۸ درصد به رقم مذکور اضافه کنیم، میانگین درآمد خانوار‌های تهرانی برای سال ۱۴۰۰ به‌احتمال زیاد حول‌وحوش ۱۵۱ میلیون تومان و برای سال ۱۴۰۱ حدود ۲۰۹ میلیون تومان خواهد شد. مقایسه این ارقام نشان می‌دهد طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۱ درحالی هزینه اجاره‌بهای خانوار‌های تهرانی ۱۴ برابر شده که در این مدت درآمد خانوار‌ها ۱۲.۶ برابر شده است. این عقب‌ماندگی درآمد موضوعی است که فقر مسکن را به‌دنبال داشته است؛ به‌طوری‌که براساس گزارش مرکز آمار ایران در پایان سال ۱۳۹۹ سهم هزینه مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار‌های شهری کشور به ۴۳ درصد و در تهران به حدود ۵۰ درصد رسیده است. لازم به ذکر است براساس تعاریف، اگر سهم مسکن از هزینه‌های خانوار‌های مستاجر به بیش از ۳۰ درصد برسد خانوار دچار فقر مسکن شده است؛ چراکه افزایش سهم مسکن موجب می‌شود خانوار‌ها از هزینه‌های فرهنگی، بهداشتی-مراقبت شخصی، سفر و تفریح، رستوران رفتن، خرید پوشاک و کفش و لوازم خانه و لوازم شخصی و حتی هزینه‌های خوراکی خود بزنند تا بتوانند از پس اجاره‌بها بربیایند.
سقوط مستاجران به حاشیه شهر‌ها
یکی از پیامد‌های افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره، کاهش قدرت خرید بسیاری از خانوار‌ها و به‌تبع آن، پرتاب اجباری این اقشار به حاشیه شهر‌ها و اقمار کلانشهر‌ها بوده است. براساس داده‌های منتشرشده در «ملک رادار» که یک موتور جستجوی آگهی خریدوفروش اجاره مسکن است، تعداد آگهی‌های مسکن در حومه پایتخت در ۶ ماهه دوم سال ۱۴۰۰ حدود ۷۱۹ هزار فقره بوده است که این تعداد در مقایسه با ۳۷ هزار آگهی منطقه ۲۰، تعداد ۴۰ هزار آگهی منطقه ۱۴، تعداد ۳۰ هزار آگهی منطقه ۱۲؛ تعداد ۱۹.۵ هزار آگهی منطقه ۱۹، تعداد ۲۷ هزار آگهی منطقه ۱۷، تعداد ۳۵.۵ هزار آگهی منطقه ۱۸، تعداد ۳۶ هزار آگهی منطقه ۲۱ و ۶۸ هزار آگهی منطقه ۱۳ رقم قابل‌تاملی است. همچنین داده‌های انتشار آگهی اجاره نشان می‌دهد ۱۸ درصد از کل آگهی‌ها مربوط به حومه شهر تهران و مابقی مربوط به پایتخت است.
رصد داده‌های «ملک رادار» نشان می‌دهد پرتاب مستاجران از تهران علاوه‌بر حومه تهران، به‌سمت استان البرز و شهر کرج نیز اتفاق افتاده است؛ به‌طوری‌که در نیمه دوم سال ۱۴۰۰ یک‌سوم کل آگهی‌های استان البرز مربوط به حومه کرج بوده و این درحالی است که در نیمه اول ۱۴۰۰ این نسبت، یک‌چهارم بوده است. بر این اساس گرانی مسکن در شهر‌های تهران و کرج، بسیاری از خریداران و مستاجران را به حومه سوق داده و نزدیکی بخشی از حومه تهران و کرج، این منطقه را به یکی از نقاط پرطرفدار تبدیل کرده است. گزارش‌ها نشان می‌دهد با شدت گرفتن مهاجرت اجباری ساکنان کلانشهر تهران و کرج به حومه‌ها، حومه شهر کرج به‌شکل بی‌سابقه‌ای درحال بزرگ شدن است.
تنبیه مستاجران در حومه شهر
مهاجرت اجباری ساکنان کلانشهر‌ها به حومه یک اتفاق بد را نیز به‌همراه داشته است. این اتفاق نامیمون، افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها به دنبال افزایش شدید تقاضا بوده، به‌طوری‌که براساس داده‌های آگهی‌های مسکن در پایان سال ۱۴۰۰ میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در حومه به ۹ میلیون و ۹۰۳ هزار تومان رسیده است. اهمیت این رقم به این است که درحال‌حاضر نسبت اجاره به خرید املاک مسکونی در حومه تا پایان سال ۱۴۰۰ به ۲۰.۲ درصد رسیده است. این مقدار در زمستان ۱۳۹۹ حدود ۱۴.۵ درصد بوده است. مفهوم رقم ۲۰.۲ درصد این است که قیمت مسکن در حومه هر چه باشد، مستاجر باید معادل ۲۰.۲ درصد آن را برای اجاره پرداخت کند. بر این اساس اگر میانگین قیمت مسکن در حومه تهران را همان ۹ میلیون و ۹۰۳ هزار تومان در نظر بگیریم، مستاجران در حومه باید ۲۰ درصد از آن معادل ۲ میلیون تومان را به صاحبخانه بدهند. به‌عبارتی برای رهن یک‌خانه در حومه به‌طور میانگین ۱۵۰ میلیون تومان پول نیاز است. همچنین طبق داده‌های ملک رادار، رقم اجاره هر مترمربع مسکن در لواسان تا پایان سال ۱۴۰۰ حدود ۷.۵ میلیون تومان، در پردیس ۲.۵ میلیون تومان، در اندیشه ۱.۹ میلیون تومان، در فشم، اوشان و میگون ۱.۷ میلیون تومان، در شهر قدس ۱.۶، در دماوند و فیروزکوه ۱.۶ میلیون تومان و در اسلام‌شهر ۱.۳ میلیون تومان است.
مجلس و دولت در پی حمایت از مستاجران
در ایران طی چند دهه اخیر مسکن به‌حال خود رها شده و میزان دخالت سیاستگذار در این بازار در حد ایجاد زمین‌های لازم برای افزایش ساخت‌وساز بوده است. این درحالی است که دولت‌ها در دنیا همه ابعاد عرضه و تقاضای مسکن را زیرنظر داشته و به سیاستگذاری می‌پردازند. در ایران دخالت دولت در روابط استیجاری به دهه اول ۱۳۰۰ و پهلوی اول برمی‌گردد. سختگیرانه‌ترین قوانین دخالت دولت در روابط استیجاری مربوط به قانونی تحت‌عنوان «تعدیل مال‌الاجاره» است که در یک دی‌ماه ۱۳۱۷ تصویب شده است. پس از چند دهه رها کردن روابط استیجاری در بازار مسکن به‌حال خود، اخیرا دو اتفاق مهم در بازار مسکن کشور درحال رخ‌دادن است؛ اولی تعیین نرخ رشد سالانه اجاره‌بهای مسکن توسط دولت است. این مورد گرچه از زمان ورود کرونا به ایران توسط دولت مطرح شد، اما تاکنون تا این حد جدی نبوده است. در همین خصوص آن‌طور که محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در برنامه میز اقتصاد گفته است، کنترل بازار مسکن نیاز به قانون دارد که روز شنبه در جلسه سران مطرح می‌شود و مصوبات برای کوتاه‌مدت اخذ می‌شود که بتوانیم این کنترل را برای تابستان امسال و اجاره امسال داشته باشیم. محمودزاده عنوان کرده است همزمان مجلس شورای اسلامی یک طرح دوفوریتی دارد که برای تبدیل شدن به قانون، زمان‌بر است و حتما به تابستان امسال نمی‌رسد، ولی موضوع از طریق سران قوا درحال پیگیری است که بتوانیم این کنترل را برای تابستان امسال و اجاره امسال داشته باشیم و بعد از تصویب قانون در مجلس شورای اسلامی برای سال‌های بعد قابل‌کنترل و استناد قانونی خواهد بود.
اما در طرح دوفوریتی مجلس که با عنوان طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی مطرح شده، براساس ماده یک این طرح، موجران مکلفند هنگام تنظیم قرارداد اجاره آن را در دفاتر اسناد رسمی یا در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور که دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به آن متصل هستند به‌صورت رایگان مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن درج کنند. مجلس برای عدم‌درج معاملات مسکن و اجاره‌نامه‌ها در سامانه‌های اعلامی، جرایم سنگینی در نظر گرفته است. همچنین براساس تبصره یک ماده یک این طرح؛ تعرفه کمیسیون دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به‌وسیله وزارت راه و شهرسازی و براساس معیار‌های مختلف تعیین خواهد شد و صرفا ارزش ملک معیار قرار نخواهد گرفت. این موارد درصورتی‌که اجرا شود؛ درکنار عرضه مسکن در قالب طرح نهضت ملی و همچنین اعمال پایه‌های مالیاتی اثرگذار همچون مالیات سالانه بر املاک می‌تواند بخشی از تلاطم در بازار مسکن و اجاره را مهار کند و دولت برای مهار بخش دیگری از بحران مسکن باید به کنترل تورم عمومی اقدام کند.
لیبرال‌ها موافق دخالت دستوری در بازار اجاره
کارشناسان اقتصادی با حمایت از نرخ‌گذاری دستوری دولت در بخش اجاره مسکن می‌گویند ازجمله معدود جا‌هایی که بسیاری از دولت‌ها در کشور‌ها با اقتصاد آزاد در آن دخالت دستوری دارند، بخش مسکن است. این درحالی است که دولت‌ها در ایران در هر بخشی دخالت دستوری دارند به‌جز بخش اجاره مسکن. در این خصوص، دولت‌ها در کشور‌های مبتنی‌بر اقتصاد بازار، با استناد به اینکه صاحبان مسکن قدرت چانه‌زنی بالایی دارند و مهم‌تر از آن، مسکن کالای اساسی و ضروری خانوار است، حتی در شرایط عادی هم (غیر از شرایط کرونایی یا دوره‌های با تورم عمومی بالا) اجاره مسکن را به‌حال خود رها نمی‌کنند و در این بازار مداخله می‌کنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد دولت‌ها مبتنی‌بر اقتصاد بازار، در زمینه‌های متعدد شامل ۱- کنترل اجاره‌بهای اولیه، ۲- کنترل میزان افزایش اجاره، ۳- کنترل ویژگی‌های قرارداد اجاره و ۴- کنترل کیفیت مسکن اجاره‌ای اقدام به مقررات‌گذاری کرده‌اند. در ادامه تجارب برخی کشور‌ها مرور می‌شود.
۱- در سوئد میزان اجاره و افزایش آن همه‌ساله براساس نرخ مرجعی تنظیم می‌شود که از طریق چانه‌زنی جمعی در سطح شهرداری‌ها میان اتحادیه مستاجران، شرکت مسکن شهرداری و نمایندگان صاحب‌خانه‌های خصوصی تعیین می‌شود.
۲- در کلمبیا اجاره‌بهای ماهانه نمی‌تواند بیش از یک درصد ارزش تجاری محل مسکونی اجاره شده باشد. به‌علاوه برآورد ارزش تجاری ملک نمی‌تواند بیش از دوبرابر ارزش رسمی ملک در دفاتر مالیاتی باشد.
۳- در لوکزامبورگ اجاره‌بهای سالانه نمی‌تواند بیش از پنج درصد سرمایه به کار رفته در واحد مسکونی باشد.
۴- در برخی کشور‌ها قرارداد اجاره هم برمبنای مقررات و هم براساس چانه‌زنی میان مالک خصوصی و مستاجر وجود دارد. در استرالیا، اتریش، دانمارک، فرانسه، آلمان، ایرلند، هلند و آمریکا کنترل اجاره‌بها درمورد بخشی از واحد‌های مسکونی اعمال می‌شود.
۵- در فرانسه قانون اصلاح وضعیت مسکن (ELAN) مصوب سال ۲۰۱۸ به شهر‌های بزرگ که تقاضا برای مسکن اجاره‌ای در آن‌ها بسیار بالاست، اجازه داده تا به‌صورت آزمایشی برای پنج‌سال مقررات کنترل اجاره‌بها را به اجرا بگذارند. در این شهر‌ها میزان اجاره اولیه (به‌جز موارد استثنایی) در محدوده معینی مشخص می‌شود.
۶- در آلمان مقررات مربوط به اجاره مسکن در مناطقی اجرا می‌شود که بازار مسکن با فشار بالای تقاضا مواجه است. در این مناطق اجاره‌بها فقط می‌تواند تا ۱۰ درصد بیشتر از نرخ تعیین‌شده برای هر منطقه باشد.
۷- در ایرلند دولت در سال ۲۰۱۶ مقررات تنظیم اجاره‌بها را برای مناطق با تقاضای بالا جهت مسکن اجاره‌ای تعیین کرده است. براساس این مقررات اجاره‌ها حداکثر تا چهار درصد در سال به مدت سه سال می‌توانند افزایش یابند.
۸- در استونی اجاره‌بها آزادانه براساس توافق مالک و مستاجر تعیین می‌شود. درصورتی که مستاجر معتقد باشد افزایش اجاره‌بها بیش از حد تعیین شده است، می‌تواند درخواست کند تا موضوع در دادگاه یا کمیته اجاره مورد بررسی قرار گیرد.
۹- در نیوزیلند بند ۲۵ از قانون اجاره واحد‌های مسکونی به مستاجران اجازه می‌دهد درصورت فراتر رفتن میزان اجاره‌بها از نرخ بازاری، درخواست کاهش مبلغ اجاره را به دادگاه‌های ویژه قرارداد‌های اجاره ارجاع دهند.
۱۰- در لهستان هیچ‌کنترل اداری‌ای در تعیین میزان اجاره‌بها وجود ندارد، ولی اگر اجاره سالانه از سه درصد ارزش واحد مسکونی فراتر رود، مستاجر می‌تواند درمورد اجاره‌بها به دادگاه شکایت کند.
۱۱- در اسپانیا اجاره‌بها به‌صورت آزادانه براساس توافق میان صاحبخانه و مستاجر تعیین می‌شود، با این حال برای دوره‌های پنج یا هفت ساله درصورتی که صاحبخانه نهاد حقوقی باشد، نرخ اجاره نمی‌تواند سالانه بیشتر از شاخص تورم افزایش یابد.
۱۲- در سوئیس اجاره‌بها می‌تواند به‌صورت آزادانه مورد چانه‌زنی قرار گیرد، اما به‌محض بسته شدن قرارداد، مقررات مربوط به کنترل اجاره‌بها در مورد تغییرات قیمت اعمال می‌شود.
۱۳- در آمریکا مقررات کنترل اجاره مسکن در برخی شهر‌های بزرگ اجرا می‌شود، اما به‌صورت یکنواخت در سطح ملی اجرا نشده است.
